Surélévation de maison : pourquoi y recourir et comment procéder ?
Pour gagner de l’espace habitable dans sa maison, la surélévation est de plus en plus plébiscitée dans les constructions anciennes mais également les plus récentes, dont la taille des terrains a tendance à diminuer. En ville notamment, elle reste le meilleur moyen d’agrandir son habitat.
Mais attention, une telle opération reste très technique et impacte directement l’ensemble de la construction, notamment par le poids supplémentaire qui devra être soutenu par les fondations et les étages inférieurs. C’est l’une des raisons pour lesquelles elle doit impérativement être réalisée par des professionnels du bâtiment, guidés par un architecte et un ingénieur travaux.
Pour vous familiariser avec les tenants et aboutissants d’un projet de surélévation de maison, voici quelques éléments de réflexion, les étapes à suivre et surtout, les écueils à éviter.
Une surélévation de maison, c’est quoi ?
Comme son nom l’indique, la surélévation consiste à ajouter de l’espace de vie supplémentaire à une maison en l’élevant en hauteur plutôt qu’en augmentant son empreinte au sol. Cela évite notamment d’empiéter sur un terrain aux dimensions potentiellement réduites, et permet parfois de réorganiser tout l’agencement intérieur de la maison.
Plus concrètement, la surélévation peut prendre trois formes :
L’ajout d’un étage complet à la construction, avec la surélévation de l’ensemble de la charpente de toit ;
La conversion des combles en espace habitable, avec la reprise de tout ou partie des pentes de la charpente le plus souvent ;
L’ajout d’espace habitable au-dessus d’une surface plane, un garage par exemple.
Le choix est à déterminer en fonction du contexte de la construction et des possibilités offertes, autant qu’en vue de répondre au mieux aux objectifs des propriétaires.
Côté esthétique, divers matériaux peuvent être employés, en dur ou en semi-dur qui, outre leurs propriétés techniques, pourront noyer la surélévation dans l’aspect initial de la maison ou au contraire, créer une surface différenciante avec par exemple, une surélévation en bois surplombant une maison en parpaings ou en briques.
Pourquoi envisager la surélévation de sa maison ?
Parmi les nombreuses raisons pouvant pousser un propriétaire à décider de surélever sa maison, voici les plus fréquentes :
Gagner de l’espace habitable
L’objectif premier est évidemment de disposer d’un espace de vie supplémentaire, afin de bénéficier de pièces supplémentaires pour accueillir un nouvel enfant, disposer d’un bureau ou d’une pièce dédiée à une activité particulière. Il peut également être question de redistribuer les espaces existants et de transférer certaines parties à un étage supérieur en vue, par exemple, d’agrandir la pièce à vivre.
Eviter un déménagement
Un besoin d’espace complémentaire conduit les ménages à rechercher un bien immobilier plus spacieux – ou à l’agrandir. Après avoir pris des habitudes dans un quartier, créé du lien social et de plus, aménagé une maison en fonction de ses goûts, un déménagement est souvent perçu comme une contrainte : tout est alors à recommencer, pas forcément pour un mieux.
Procéder à une surélévation permet alors de répondre au besoin, tout en conservant les avantages de sa localisation. Ajoutons que financièrement, l’opération peut également s’avérer intéressante.
Préserver son terrain
Lorsqu’un agrandissement est décidé, se pose la question de la forme qu’il prendra. Une extension de plain-pied est plus simple à réaliser, mais réduira mécaniquement la taille du terrain présent sur la parcelle, au contraire de la surélévation qui ajoute de la surface mais aussi de la valeur à la maison, sans rogner sur la valeur au terrain.
Valoriser le bien sur le marché immobilier
Car au-delà du confort gagné, un agrandissement accroît évidemment la valeur vénale du bien immobilier. Si le gain de mètres carrés en est à l’origine, dans une optique très comptable, c’est tout l’attrait de la maison qui se voit modifié.
L’ajout de chambres supplémentaires, l’agrandissement de la pièce de vie, l’adjonction de locaux techniques, etc. : le bien immobilier répondra alors aux attentes de personnes disposant d’un budget supérieur, qui en deviendront des acquéreurs potentiels.
Réduire le coût de l’agrandissement
Dans le cas où la maison permet une surélévation simple à réaliser et s’avère capable d’en supporter le poids, cette option peut s’avérer moins onéreuses qu’une extension au sol. En effet, les travaux de création de nouvelles fondations seront évités, de même que le raccordement des fluides qui pourrait s’avérer plus complexe.
Les prérequis pour bien prévoir son projet de surélévation de maison
Deux freins principaux peuvent entraver l’idée même de surélévation, qu’il est nécessaire de lever le plus tôt possible pour éviter les désillusions.
La viabilité du projet
Les diverses constructions ne bénéficient pas des mêmes caractéristiques techniques, chaque projet étant pensé en fonction d’un contexte précis : taille du bâtiment, nature du sol, charges attendues, etc.
En initiant un projet de surélévation, il est nécessaire de réévaluer la solidité de la structure qui la supportera : fondations, charpente et murs porteurs. Les calculs de charge sont à faire réaliser par un professionnel, garant de la sécurité, et des renforcements pourront intervenir au besoin – ce qui est très souvent le cas.
L’obtention des autorisations d’urbanisme
Par ailleurs, une surélévation modifiera nécessairement l’aspect extérieur de la maison, en sus de lui procurer des mètres carrés supplémentaires de surface de plancher. Il est obligatoire d’obtenir l’autorisation des pouvoirs publics avant de procéder à de tels travaux, par le biais d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire. Et attention, il n’est pas toujours possible de rehausser la toiture d’un bâtiment.
En effet, chaque commune dispose de ses propres règles en matière d’urbanisme, rassemblées dans le plan local d’urbanisme (PLU) et dans le plan d’occupation des sols (POS). Avant d’accorder une autorisation, le service urbanisme de la mairie vérifie notamment :
La hauteur maximale autorisée pour une construction ;
L’implantation par rapport aux voies et emprises publiques ;
Les règles concernant l’aspect extérieur des constructions.
Ajoutons qu’en secteur protégé (site classé, abords de monument historiques, secteur sauvegardé, etc.), le projet est soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France dont un avis négatif s’avère rédhibitoire. S’il donne son accord en revanche, trois ans sont donnés pour réaliser la surélévation, avant de devoir réitérer la demande.
Quels matériaux utiliser ?
Glissons un mot sur les différents matériaux qui peuvent intervenir dans le cadre d’une surélévation de maison car, à l’inverse d’une extension de plain-pied, le poids a ici une importance capitale.
La stratégie peut conduire à suivre le même procédé constructif que le reste de la demeure, en agrandissant verticalement la structure porteuse selon le même mode opératoire qu’initialement, avant d’apposer un revêtement mural identique.
Un changement peut aussi être souhaité, pour des raisons esthétiques et / ou techniques, si la structure porteuse n’est pas à même de supporter une surélévation classique : des matériaux légers, comme le bois, peuvent alors permettre d’éviter une intervention en renforcement des fondations ou des murs porteurs.
Enfin et à l’heure de la transition énergétique, il est de bon aloi de prévoir une surélévation renforçant la performance thermique de la maison. Si la maison est bâtie en parpaings, le béton cellulaire, plus léger et très isolant, mais aux caractéristiques de construction similaires, sera plus avantageux. Une action d’aménagement des combles, un renforcement de l’isolation du toit aura des effets très bénéfiques pour limiter la perte de chaleur en hiver et son entrée en été, et favorisera un gain au classement du diagnostic de performance énergétique.
Surélévation de maison : récapitulatif des étapes à suivre
Pour clarifier la conception et la réalisation d’un projet de surélévation, voici les étapes qui devraient être suivies, dans l’ordre :
#1 Évaluation de la faisabilité
A confier à un architecte et à un ingénieur travaux agissant de concert, il s’agit d’étudier les possibilités concrètes de surélévation, validées par une étude précise et complète du terrain et de la structure existante.
#2 Conception et planification
L’architecte peut alors établir des propositions puis des plans architecturaux, une fois que le propriétaire a validé le mode de surélévation. Le tout doit être validé également par l’ingénieur travaux, à même d’en évaluer l’impact sur le bâti d’une part, mais également d’anticiper les contraintes du chantier et donc, sa faisabilité.
A cette étape, le plan de mission peut être établi, détaillant les étapes à mettre en œuvre qui serviront de guide pour les demandes de devis. Aux travaux de surélévation proprement dits pourront s’ajouter des interventions de renforcement, de démolition d’éléments existants ou encore, d’interruptions de fluides.
#3 Obtention des autorisations et permis
Avant même de solliciter les entreprises, le projet doit idéalement être validé par la mairie locale, en réalisant une déclaration préalable de travaux, réputée acceptée si non rejetée dans les 30 jours, ou une demande de permis de construire qui pour sa part, devra faire l’objet d’une acceptation explicite. Les règles peuvent varier d’une commune à l’autre aussi, pour un bien, la mise en relation avec le service urbanisme doit intervenir le plus tôt possible.
#4 Contractualisation du projet avec les artisans
La signature d’un ou plusieurs devis est une étape qui demande la plus extrême attention. Le prix, les prestations exactes, les matériaux utilisés, mais également la date de début de chantier et sa durée précise doivent être contractualisés de manière ferme.
Toute clause particulière peut être ajoutée, comme les moyens mis en œuvre ou le process de traitement du chantier, si votre habitation nécessite un accès particulier ou que des éléments doivent être préservés par exemple.
#5 Réalisation des travaux
Nous en arrivons enfin à la phase chantier, qui verra votre surélévation se concrétiser. Là encore, plusieurs phases peuvent être distinguées pour clarifier la vision de la mission du professionnel :
Préparation du chantier : elle implique souvent la démolition partielle du toit existant et la protection des zones environnantes pour éviter les dommages pendant les travaux. Il peut être question de petites démolitions intérieures, que vous pouvez réaliser par vous-même pour en éviter la charge à l’entreprise et réduire le coût. Attention à bien faire figurer ces détails au contrat.
Surélévation structurelle : elle commence par l’agrandissement par élévation des murs existants, la construction de nouveaux murs pour créer l’extension ou encore, la modification de la charpente de toit en vue de modifier l’angle de la pente sous toiture. Cette étape peut nécessiter l’utilisation d’échafaudages, de grues ou d’autres équipements spécialisés pour sécuriser le chantier, ainsi que soulever les murs et les maintenir en place pendant la construction.
Raccordement à la structure existante : la surélévation doit s’intégrer parfaitement et solidement au bâti existant, pour assurer la cohérence et la solidité globale de la maison.
Raccordement des fluides : une fois le gros-œuvre terminé, il convient d’amener l’électricité, l’eau voire le gaz, vers les bons emplacements.
Travaux de second-œuvre : isolation si nécessaire, pose d’un escalier, plaquage des murs doivent intervenir avant d’appliquer les revêtements de finition (peintures, parquet, carrelage, etc.)
Pensez dès la conception du projet, en fonction de vos possibilités et de votre savoir-faire personnel, à quelles étapes vous réaliserez par vous-même et quelles parties seront confiées aux professionnels.
#6 Réception du chantier
Etape à nouveau délicate, la réception de chantier implique une signature qui libère l’artisan intervenant et fait débuter la période de garantie : il convient d’examiner l’ensemble des prestations avec un œil avisé, de vérifier la cohérence avec l’existant et de tester, s’il y a lieu, l’ensemble des arrivées de fluides ou les équipements installés par le prestataire.
D’ailleurs, le suivi doit être mené durant toute la phase de travaux, pour repérer les éventuelles erreurs ou malfaçons rapidement, afin de les corriger sans attendre et sans entraîner de surcoût.
Le coût moyen d’une surélévation de maison
Le coût d’une surélévation de maison varie évidemment en fonction de plusieurs facteurs, notamment la méthode de surélévation choisie, les matériaux utilisés, la taille du projet et les services professionnels requis.
Il vous faudra par ailleurs vous acquitter d’une taxe sur les mètres carrés habitables gagnés, exigible après votre déclaration en mairie. Ne pensez pas y échapper, car vous vous trouveriez dans l’impossibilité de vendre ultérieurement votre bien sans cette régularisation : le relevé du diagnostiqueur ne correspondrait pas au dernier acte authentique du notaire.
Pour en revenir au coût des travaux proprement dits, il vous faudra compter sur une enveloppe entre 1 800 € et 2 200 € du mètre carré si vous vous occupez vous-même des aménagements intérieurs, tarif pouvant augmenter jusque 3 000 € du mètre carré, voire 4 000 € pour des prestations haut de gamme, si vous confiez cette tâche à l’entreprise de bâtiment.
Faites-vous accompagner de professionnels !
Nous indiquions dès l’introduction de notre sujet, l’importance capitale d’être entouré des bons professionnels, et il est clair qu’un architecte et un ingénieur travaux sont essentiels à la maîtrise d’ouvrage d’un tel projet. Sauf si vous êtes réellement expérimenté dans le domaine du bâtiment, une surélévation menée sans leur regard acéré pourrait non seulement ne pas aboutir au résultat escompté, mais également et surtout, faire prendre un risque inconsidéré à l’ensemble de votre maison, au péril de votre sécurité et de celle de votre famille !
Précisons en outre que ces professionnels non impliqués dans les résultats financiers de l’entreprise qui réalisera les travaux, font figure de tiers de confiance : seul votre intérêt prévaut à leurs yeux et ils ne manqueront pas de signaler les manques constatés, parfois par souci d’économie.
A vos marques, prêt ? Surélevez !
