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La rénovation d'une propriété à Paris est un projet passionnant, mais il est essentiel de comprendre les exigences légales et administratives qui entourent ce processus. Que vous prévoyiez des travaux mineurs ou une rénovation majeure, vous devrez vous conformer à certaines réglementations et obtenir les autorisations nécessaires pour éviter des problèmes juridiques et / ou une amende. Voici les principales règles à connaître avant d’entamer une rénovation à Paris.
Les règles générales liées à la rénovation
Pour débuter, voyons quelles sont les obligations applicables à tout projet mené en France et pas seulement en Île-de-France, lorsqu’un projet de rénovation voit le jour.
Respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de sa commune
Ce document regroupe les règles d’urbanisme applicables à l’échelle de la commune et peut imposer des normes spécifiques en matière de construction et de rénovation. Risques naturels, servitudes éventuelles y sont recensés, de même que l’aspect et les proportions autorisées pour les constructions. En cas de rénovation, le PLU est donc à examiner pour les changements de menuiseries ou de couleur de la façade, ou encore la construction d’une surélévation.
Le non-respect du PLU peut être synonyme de sanctions importantes, il est donc conseillé de contacter la mairie avant les travaux.
Demander un permis de construire
Délivré par la mairie après instruction (avec un délai de 2 à 3 mois), le permis de construire s’impose si vous intervenez sur la structure ou la façade de votre maison et si vous créez une surface de plancher ou d’emprise au sol supplémentaire de plus de 20m² (ou 40 m² pour les communes disposant d’un POS (plan d’occupation des sols).
Dès lors que vous dépassez ces limites, le permis de construire devient obligatoire pour :
- Réaliser une surélévation ou une extension ;
- Modifier l’aspect extérieur d’une construction ;
- Transformer un local commercial en habitation ;
- Créer une mezzanine ou aménager les combles.
Pour déposer la demande, un formulaire Cerfa est à remplir puis à déposer en mairie, accompagné des pièces justificatives requises.
Demande d’autorisation préalable de travaux
Procédure plus simple et rapide que la demande d’un permis de construire, la déclaration préalable de travaux permet de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme locales. Elle sera indispensable pour remplacer les menuiseries ou ravaler une façade, changer des volets ou refaire une toiture notamment.
Après le dépôt de la demande en mairie, celle-ci est réputée acceptée au bout de 30 jours sans opposition formelle des pouvoirs publics.
Le cas particulier de la zone protégée
Enfin et comme chacun le sait, Paris regorge de merveilles culturelles, architecturales et historique : il est presque impossible de se situer à plus de 500 mètres d’un monument ou d’un bâtiment protégé.
Dès lors, il est imposé, avant tous travaux de transformation d’une habitation, de consulter un Architecte des Bâtiments de France. Il est susceptible de refuser le projet s’il estime qu’il dénature le style du secteur, et pourra a minima imposer certaines couleurs ou des matériaux précis.
Certains secteurs parisiens bénéficient par ailleurs de règles spécifiques, comme c’est le cas avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur du 7e arrondissement et du Marais.
Un ravalement de façade sous haute surveillance à Paris
Précisons que la ville de Paris, soucieuse du caractère harmonieux de son architecture, impose par arrêté préfectoral un ravalement de façade à effectuer tous les 10 ans, conformément aux articles L. 126-2 et L. 126-3 du Code de la construction et de l’habitation. A défaut, une injonction est émise qui, si elle n’est pas suivie d’effet, laisse la possibilité à la mairie de faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire de l’immeuble concerné. Une amende de 3 750 € est également applicable.
Cette première obligation exige pour sa bonne réalisation certaines démarches, comme le dépôt d’un dossier auprès de la direction de l’urbanisme de la Ville de Paris.
Précisons d’ailleurs que la ville offre un service en ligne sur le site paris.fr, permettant de déposer et suivre l’ensemble des demandes d’autorisations d’urbanisme
Le cas particulier du WC broyeur parisien
Sachez que l’installation d’un WC broyeur dans un logement à Paris est soumise à une autorisation délivrée par la mairie, à demander auprès du Service Technique de l’Habitat.
Pour ce faire, vous devez fournir un descriptif de l’installation projetée, un plan du logement, ainsi qu’un plan de l’étage faisant apparaître le cheminement de la canalisation jusqu’à son raccordement sur la colonne d’eaux-vannes (attention, le tuyau d’évacuation du WC broyeur ne doit pas comporter de partie ascendante, et doit rester indépendant des autres appareils sanitaires, ainsi qu’isolé phoniquement pour ne pas déranger le voisinage).
En copropriété, assurez-vous également d’obtenir l’accord du syndic avant d’engager les travaux.
En cas d’installation sans autorisation, aucun contrôle n’est effectué, de même qu’une autorisation reçue ne donnera pas lieu à une visite d’un agent public, sauf en cas de plainte pour bruit ou odeur par exemple. Un contrôle de conformité peut alors aboutir à une mise en demeure de se conformer à la réglementation sanitaire et de prendre toutes dispositions pour faire cesser les nuisances. A contrario, le propriétaire s’expose à une convocation au tribunal de police et à une amende qui peut aller jusqu’à 450€. Si la mise en conformité n’est pas possible, la suppression de l’installation peut être demandée.
Point d’attention : la fiscalité liée à l’urbanisme parisien
Pour maîtriser votre budget global de rénovation, notez que les autorisations d’urbanisme peuvent être soumises à une fiscalité spécifique en cas, principalement, de création de superficie habitable ou de changement de destination. Trois régimes de taxes s’appliquent à Paris :
- La taxe d‘aménagement, que le Conseil de Paris a fixé par délibérations à 5% pour la part communale, 2,5% pour la part départementale et 1% pour la part communale.
- La redevance archéologie préventive, dont le calcul est inclus dans le calcul indiqué dans les Cerfa de demandes d’autorisations.
- La taxe pour création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en Ile-de-France, pour laquelle un Cerfa spécifique existe et doit être joint au dossier de demande d’autorisation.
Vous connaissez maintenant les règles applicables à une rénovation envisagée à Paris. Ajoutons qu’en lien avec l’Anah, la Ville de Paris peut vous faire bénéficier de subventions à la rénovation, lorsque celle-ci concourt à améliorer la performance énergétique de l’habitation.
